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A fatia do bolo

7/Janeiro/2003

As margens de remuneração das construtoras andam baixas e está cada vez mais difícil cobrir os riscos inerentes da atividade. A inflação também está à espreita



A fatia do bolo
Concorrência acirrada e alta dos custos de construção comprometem o lucro das empresas
Concorrência acirrada e alta dos custos de construção comprometem o lucro das empresas
A fase de extrema competitividade que o mercado atravessa no setor da construção civil leva diretamente à redução das margens de lucro. A diminuição é tanta que é comum a construtora fixar um preço de mercado, nem sempre ideal, para ganhar uma concorrência e depois ter de se virar para minimizar os custos de qualquer forma e salvar algum percentual lucrativo. Isso sem citar as licitações públicas, em que os casos de inexeqüibilidade de preços são significativos, fato notório há muito tempo.

Obras públicas à parte, existem diversos fatores que fazem com que a margem de lucro de uma empresa varie, como tipo de empreendimento, volume de obras, velocidade de execução e porte. Porém, não dá para dizer como deve ser calculada a margem de lucro, processo subjetivo que depende inclusive do valor que o cliente atribui à obra.

Em geral, o lucro das construtoras é destinado para superar despesas imprevistas, remuneração de acionistas, desenvolvimento tecnológico em equipamentos e sistemas gerenciais e aumento de capital de giro para possibilitar a execução de obras maiores. Manter dinheiro em caixa, principalmente em tempos de crise, não deixa de ser um investimento, já que trabalhar com financiamento provoca dificuldades na hora do acerto dos juros. Se a taxa for conhecida, é possível colocá-la como variável no orçamento, apesar de encarecer a obra para o cliente ou consumidor final no caso de uma obra de edificação. "Ocorre que a taxa pode aumentar de forma imprevisível, principalmente em contratos de longo prazo ou ser agravada por eventual inadimplência ou aumento de custos, o que oneraria mais ainda a margem de lucro", explica Carlos Tibério, diretor da construtora Tibério.

Aliado à baixa margem trabalhada, que segundo os entrevistados pela reportagem oscila entre 0 e 5% - com exceção de um grupo privilegiado de construtoras que atende bons clientes e chega a obter cerca de 10 a 15% de lucro líquido - o consultor Mozart Bezerra da Silva alerta para que o construtor não se esqueça de considerar despesas administrativas, financeiras e comerciais, além das contingências na hora de compor o preço, fatores que podem contribuir ainda mais para a redução do lucro. "Se menosprezar as despesas, não sobra nada no final", diz.


Ainda devem ser observados os tributos, como Imposto de Renda, Pis, Cofins, Contribuição Social sobre o Lucro e ISS. Essa questão parece óbvia, mas deve ser calculada com muita cautela, já que os tributos variam muito conforme a estrutura do negócio (empreitada global, empreitada de mão-de-obra), estrutura da empresa (lucro presumido, lucro real) e local de execução para o cálculo do ISS. Para exemplificar, o diretor da construtora Tibério explica que, caso a empresa tenha optado por lucro presumido na cidade de São Paulo em um contrato de empreitada de materiais, terá aproximadamente os seguintes impostos calculados sobre o valor faturado: ISS (5%), IR presumido (1,2%) mais adicional de 0,8% e contribuição social sobre lucro (1,08%). Caso a mesma empresa se baseie no lucro real, pagará ISS, Pis e Cofins de firma igual à hipótese anterior. "Mas o IR e Cofins serão calculados pelo lucro tributável obtido, aplicando-se alíquotas de 15% mais adicional de 10% para o IR e 9% para a contribuição social", diz.

Enfim, o cálculo do preço é o item mais importante na hora de estimar o lucro e o construtor deve embutir uma margem de segurança no valor orçado. O problema é que nas concorrências, processo em que a maior parte das construtoras está envolvida, grosso modo, o que prevalece no final é a disputa pelo menor preço e o construtor se arrisca para garantir a obra concordando em trabalhar com uma margem de lucro muito pequena.

De qualquer forma, os riscos para o construtor são grandes e devem ser levados em conta na hora da negociação com o cliente (veja boxe). Deve-se ainda lembrar que os contratos são fixos por um ano, mas a inflação não tem previsão de índice de aumento nem data definida para acontecer.
O lucro só se efetiva quando não existem mais despesas, por isso, o construtor não deve se esquecer de prever gastos para manutenção pós-ocupação da obra


O tempo reduzido para definição elaborada do projeto prejudica a estimativa de custos. Quanto mais preciso o projeto, menor o risco de erro no cálculo da margem de lucro

Na prática
Cuidados para não reduzir ainda mais o lucro devem começar no projeto. Quanto melhor especificado, menor as chances de engano no cálculo do preço. "A maioria dos projetos são de prefeitura e pode haver erro no desenvolvimento", diz Luiz Fernando Castilho, coordenador de planejamento da construtora Sinco. Fatalmente a diferença de possíveis enganos recairá no lucro se a construtora não conseguir de alguma forma ajustar esse erro.

No canteiro também é possível conter a sangria do lucro com algumas medidas práticas como melhoria na produtividade, sistematização do processo de produção e ações em que seja possível executar mais serviços com o mesmo material. A construtora Projex, situada no interior do Estado de São Paulo, investe em mão-de-obra, como treinamento de segurança, cursos para direção defensiva, entre outros, e consegue sistematizar as obras de forma mais eficiente. A empresa aposta nesse tipo de procedimento para reduzir perdas e manter o lucro. "Se o lucro cai, a qualidade diminui, o que não deve acontecer pois é isso que mantém a empresa no mercado", diz a diretora da construtora Christiane Matachana Thomé.

A baixa margem de lucro também influencia no planejamento interno e administrativo da empresa. O construtor deve saber dosar as fases de baixa e larga margens de lucro para não chegar ao ponto de insolvência em ambos os extremos. Em épocas recessivas, é comum a diminuição do número de funcionários, já que aguardar novos negócios pode sangrar o caixa da empresa. Assim, pode ser interessante para a construtora manter uma obra com baixa margem de lucro para manter pessoal e tentar otimizar custos em cima de processos construtivos.

Por outro lado, em épocas de margens fartas, existe uma tendência de aumento de gastos desnecessários e esse procedimento de difícil controle é perigoso no momento de efetuar ajustes na construtora. De qualquer forma, avaliar com cautela todos os riscos que o negócio pode implicar e ainda assim evitar que o lucro escorra pelo ralo deve ser muito bem cuidado. O que não vale é o construtor pagar para executar uma obra.

Sistema de terreno adquirido com pagamento em área local

Negócio de risco
Nem só a saúde financeira das construtoras é prejudicada com o cálculo errôneo do lucro. As incorporadoras também correm esse risco quando trabalham com margens de rentabilidade baixas. Nesse caso, merece destaque o sistema de terreno adquirido com pagamento em área local, processo de permuta de terreno por área construída que pode chegar a 35%. Esse alto valor pode debilitar o caixa da empresa e colocá-la em dificuldades para enfrentar os riscos inerentes à atividade, tais como descasamento de índice, erro de orçamento, de previsão de venda, inadimplência, subida da taxa de juros, de impostos e tantas outras possibilidades plausíveis.

Para exemplificar, supondo que uma incorporadora construa 100 apartamentos com cálculo de pagamento em área local de 30%, o proprietário receberá 30 apartamentos como pagamento do preço do terreno e a incorporadora ficará com os 70 restantes para comercializar.

A vantagem do proprietário é o recebimento de um valor muito maior que o pagamento em dinheiro, porém, ele se esquece da possibilidade de não receber nada em troca. Isso porque esse sistema apresenta alguns perigos que não são aparentes à primeira vista: supondo que uma incorporação a ser executada em um terreno de dez milhões resulte em um prédio de 30 milhões, na hipótese de compra por área do local, o incorporador não precisaria do capital inicial equivalente ao valor do terreno já que esse gasto será efetuado depois da construção do prédio. Nesse caso, as únicas despesas iniciais do incorporador seriam a regularização do empreendimento - despesas legais de 1% - e as de comercialização, com 4% de valor de corretagem, montagem de estande de vendas e propaganda.
Exemplo de cálculo de rentabilidade com índices utilizados no mercado

Acrescente-se ainda o fato de a despesa de propaganda poder ser faturada em um período posterior ao esperado de venda e recebimento de sinal pelo comprador, já que é comum a incorporadora pagar essa despesa com a venda do imóvel. Dessa forma, para entrar em um negócio de 30 milhões o incorporador precisa apenas de um milhão de capital. "Ora, o capital para iniciar um empreendimento adquirindo-se o terreno com pagamento à vista seria de dez milhões mais um milhão de despesas legais", segundo o diretor de uma incorporadora que preferiu não se identificar. "Caso o incorporador adquira o terreno por permuta em área no local, ele terá a possibilidade de iniciar 11 empreendimentos", explica.

Esta negociação se torna perigosa à medida que, para o vendedor do terreno aceitar o negócio, espera receber um valor maior do que ganharia em um pagamento à vista, ou seja, a margem de lucro do incorporador diminui, aumentando os riscos envolvidos.

Outro problema a ser considerado é que a permuta por área no local constitui uma dívida inicial para a incorporadora, que investe um milhão e já tem uma dívida inicial de dez mihões. Como esse modelo de negócio depende da obtenção das vendas no início da construção, o incorporador se vê obrigado a aumentar seus gastos de propaganda. Novamente a margem de lucro cai e resulta em mais aumento de risco do negócio.

Para agravar esse fato, deve-se levar em consideração a possibilidade inicial de vendas não ocorrer. Então o incorporador lança mais um prédio à venda - lembre-se que a necessidade de capital neste modelo é baixa - para cobrir os furos de caixa do empreendimento anterior. Como existe uma necessidade muito grande de lançar um novo empreendimento para cobrir o rombo de caixa do anterior, o incorporador promete pagar mais caro pelos terrenos, aumentando o preço destes como um todo, reduzindo a sua margem para absorver os riscos do negócio.

No exemplo citado, a empresa adota uma estratégia de alavancagem em detrimento de suas margens. "Esta empresa será significativa para o mercado, mas com riscos enormes envolvidos", diz o entrevistado. "Se tudo der certo, o mercado não vai perceber, mas se algo der errado, qualquer evento de risco que ocorra, a mancha cobre todo o mercado", alerta.

A construtora Projex investe parte do lucro em financiamento de material
para funcionários construírem residência própria. O pagamento é realizado com horas de trabalho. Segundo a empresa, a vantagem é a motivação dos funcionários, que apresentam maior produtividade

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    Texto original de Kelly Carvalho
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